Vendre un logement : exonéré si vous l'habitiez, imposé sinon

Vous vendez un logement plus cher que vous ne l'avez payé, et vous vous demandez ce que l'impôt va prendre sur la différence. Tout dépend d'une chose : ce logement était-il celui que vous habitiez ? Votre résidence principale se vend sans impôt, à condition de cocher l'une des cases que la loi prévoit. Un bien loué ou une résidence secondaire, eux, sont imposés, et c'est la durée de détention qui fixe le régime.

Votre résidence principale : une plus-value exonérée

Quand vous revendez un logement plus cher que son coût d'acquisition, la différence s'appelle une plus-value. Sur un bien ordinaire, elle entre dans votre revenu imposable. Mais pour l'habitation que vous occupez vous-même, la loi pose une exception nette : l'article 102bis de la loi sur l'impôt sur le revenu prévoit que la vente de la résidence principale est exempte de l'impôt sur le revenu.

Aucune condition de durée de détention n'entre en jeu. Que vous ayez acheté il y a deux ans ou il y a vingt ans, la plus-value sur votre habitation reste exonérée dès lors que les conditions d'occupation sont remplies. La résidence comprend aussi les dépendances normales du bâtiment et le terrain qui en forme l'assise.

Ce que « résidence principale » veut dire ici

Que vous habitiez encore le logement le jour de la vente ou que vous l'ayez déjà quitté, la loi demande la même chose : l'une des trois situations suivantes doit être vraie. Si vous avez déjà déménagé, par exemple parce que vous vendez l'ancien logement une fois installé dans le nouveau, un délai s'ajoute : la vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit votre déménagement.

Première situation : vous avez occupé le logement depuis son acquisition ou son achèvement. Deuxième : vous l'avez occupé pendant au moins les cinq années qui précèdent la vente. Troisième : la vente est liée à des raisons familiales ou à un changement de résidence pour des motifs professionnels. Une seule de ces trois conditions suffit.

Le cas de l'habitation déjà quittée

Si vous vendez plus tard, après cette fin d'année qui suit le déménagement, un second régime prend le relais. Il est plus strict : trois conditions doivent alors être réunies en même temps. Vous devez avoir occupé le logement depuis son acquisition ou son achèvement, ne pas disposer d'une autre habitation, et avoir quitté les lieux pour des raisons familiales ou un changement professionnel. C'est la situation typique d'un logement resté vide un certain temps entre le départ et la vente.

Exonéré ne veut pas dire « rien à faire »

Point important : même exonérée, la vente se déclare. Vous remplissez le modèle 700, le formulaire dédié aux plus-values, et vous en reportez le résultat dans votre déclaration d'impôt sur le revenu. C'est l'administration qui constate l'exonération à partir de ce que vous déclarez. Sur demande du bureau d'imposition, vous devrez pouvoir présenter l'acte de vente et, le cas échéant, les factures des travaux d'amélioration.

Un bien loué ou une résidence secondaire, eux, sont imposés

Tout autre bien immobilier de votre patrimoine privé suit un régime différent : le gain réalisé à la vente entre dans votre revenu imposable. Si vous vendez peu de temps après avoir acheté, le gain est un bénéfice de spéculation (article 99bis) : il s'ajoute à vos autres revenus et il est imposé à votre taux normal, celui du barème progressif. Si vous vendez après une détention plus longue, le gain devient une plus-value de cession (article 99ter) et bénéficie d'un taux réduit : le demi-taux global, la moitié de votre taux moyen, sur demande, dans une limite de 21 %.

En régime permanent, le seuil qui sépare les deux est fixé à 5 ans de détention, pour les ventes signées depuis le 1er juillet 2025.

Le seuil a changé au 1er juillet 2025 : deux ans avant, cinq ans depuis

Ce seuil de cinq ans est récent. Pour toute vente signée jusqu'au 30 juin 2025, donc aussi en 2023 et en 2024, la limite était de deux ans : au-delà de deux ans de détention, le gain était déjà une plus-value de cession au taux réduit. Pour les ventes réalisées du 1er janvier 2024 au 30 juin 2025, ce taux réduit était en plus ramené au quart du taux global, soit au maximum 10,5 %. C'est de là que vient l'idée d'un seuil « à deux ans ».

Avant l'impôt : la réévaluation et l'abattement

Pour la plus-value de cession, le gain imposable n'est pas la simple différence entre les deux prix. Le prix d'achat est d'abord réévalué : on le multiplie par un coefficient qui tient compte de l'érosion de la monnaie depuis l'acquisition, ce qui réduit d'autant le gain taxable. Ces coefficients figurent sur le modèle 700. Les frais et certains travaux viennent aussi en déduction.

Ensuite s'applique un abattement décennal : une part de la plus-value échappe à l'impôt, à hauteur de 50 000 € par personne, portée à 100 000 € pour un couple imposé collectivement, sur une période de dix ans. Si vous l'avez déjà utilisé lors d'une vente des dix années précédentes, il est réduit d'autant. C'est l'article 130 de la loi. Réévaluation et abattement ne valent que pour la plus-value de cession : un bénéfice de spéculation se calcule sans l'un ni l'autre.

Les montants en jeu à la revente sont rarement anodins, et le calcul dépend de votre durée de détention exacte, de la date de vente, des travaux déductibles et des abattements déjà utilisés. C'est typiquement une situation où quelques questions posées avant de vendre, plutôt qu'après, changent le résultat.