Vous vendez la maison que vous habitez, elle vaut plus cher que le jour où vous l'avez achetée, et vous vous demandez ce que l'impôt va prendre sur la différence. Pour votre résidence principale, la réponse tient en un mot : rien. À condition de cocher l'une des cases que la loi prévoit.
La règle de base : une plus-value exonérée
Quand vous revendez un logement plus cher que son coût d'acquisition, la différence s'appelle une plus-value. Sur un bien ordinaire, elle entre dans votre revenu imposable. Mais pour l'habitation que vous occupez vous-même, la loi pose une exception nette : l'article 102bis de la loi sur l'impôt sur le revenu prévoit que la vente de la résidence principale est exempte de l'impôt sur le revenu.
Aucune condition de durée de détention n'entre en jeu. Que vous ayez acheté il y a deux ans ou il y a vingt ans, la plus-value sur votre habitation reste exonérée dès lors que les conditions d'occupation sont remplies. La résidence comprend aussi les dépendances normales du bâtiment et le terrain qui en forme l'assise.
Ce que « résidence principale » veut dire ici
Que vous habitiez encore le logement le jour de la vente ou que vous l'ayez déjà quitté, la loi demande la même chose : l'une des trois situations suivantes doit être vraie. Si vous avez déjà déménagé, par exemple parce que vous vendez l'ancien logement une fois installé dans le nouveau, un délai s'ajoute : la vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit votre déménagement.
Première situation : vous avez occupé le logement depuis son acquisition ou son achèvement. Deuxième : vous l'avez occupé pendant au moins les cinq années qui précèdent la vente. Troisième : la vente est liée à des raisons familiales ou à un changement de résidence pour des motifs professionnels. Une seule de ces trois conditions suffit.
Le cas de l'habitation déjà quittée
Si vous vendez plus tard, après cette fin d'année qui suit le déménagement, un second régime prend le relais. Il est plus strict : trois conditions doivent alors être réunies en même temps. Vous devez avoir occupé le logement depuis son acquisition ou son achèvement, ne pas disposer d'une autre habitation, et avoir quitté les lieux pour des raisons familiales ou un changement professionnel. C'est la situation typique d'un logement resté vide un certain temps entre le départ et la vente.
Exonéré ne veut pas dire « rien à faire »
Point important : même exonérée, la vente se déclare. Vous remplissez le modèle 700, le formulaire dédié aux plus-values, et vous en reportez le résultat dans votre déclaration d'impôt sur le revenu. C'est l'administration qui constate l'exonération à partir de ce que vous déclarez. Sur demande du bureau d'imposition, vous devrez pouvoir présenter l'acte de vente et, le cas échéant, les factures des travaux d'amélioration.
Un dernier repère utile pendant que vous détenez le bien : tant que vous l'occupez, les intérêts de votre prêt se déduisent chaque année de votre revenu, dans la limite d'un plafond qui dépend de l'année d'imposition et de la taille du ménage. Notre guide sur les intérêts du prêt de l'habitation détaille cette déduction ligne par ligne.
Votre vente est exonérée, mais elle passe quand même par votre déclaration. L'outil vous guide dans les cases à remplir et calcule votre impôt de l'année en direct.
Sources
- ACD : vente de la résidence principale (exonération, art. 102bis LIR)
- Guichet.lu : déclarer la vente ou l'échange d'un bien immobilier (modèle 700)
- ACD : vente d'un immeuble bâti ou non bâti (plus-values, régime général)
Article pédagogique, vérifié à la date indiquée. Il ne constitue ni un conseil fiscal ni un conseil en investissement : votre situation peut différer des exemples.