Prêt immobilier : quels intérêts et frais se déduisent

Les intérêts de votre prêt se déduisent de votre revenu imposable, le capital que vous remboursez non. Combien passe dépend d'une seule date, celle où votre logement est devenu disponible, et du nombre de personnes de votre ménage.

Ce qui se déduit, et ce qui n'en fait pas partie

Sur le tableau d'amortissement de votre banque, seule la colonne des intérêts compte. La part de capital que vous remboursez chaque mois ne se déduit pas. Vous retranchez ensuite les subventions et bonifications d'intérêts reçues, par exemple l'aide au logement de l'État : c'est le montant net qui se déduit.

Ce régime vaut pour l'habitation que vous occupez vous-même. Une résidence secondaire n'ouvre rien de ce côté, et un logement que vous louez suit d'autres règles, où les intérêts se traitent avec les revenus locatifs.

Tant que le logement n'est pas disponible, tout se déduit

Pendant un chantier ou un achat sur plan, personne n'habite le logement et le fisc n'a pas encore fixé sa valeur locative. Vos intérêts sont alors traités comme une perte de location, une charge qui vient en déduction de votre revenu, et cette perte ne connaît aucun plafond. Vous déduisez la totalité des intérêts payés dans l'année. Les frais de financement de la même période suivent le même sort.

La date qui fait changer de régime est celle où le logement devient habitable, et non celle où vous emménagez. Vous pouvez donc basculer dans le régime plafonné avant d'avoir posé le premier carton. Une année de transition se coupe alors en deux, la partie avant la disponibilité en perte de location, la partie après dans la rubrique de l'habitation occupée.

L'année de l'achat, les frais du prêt une seule fois

Deux familles de frais tombent la même année et n'ont rien à voir. Les frais du prêt se déduisent : dossier de la banque, acte notarié d'ouverture de crédit, inscription hypothécaire. Les frais du bien ne se déduisent pas pour votre habitation : droits d'enregistrement et acte de vente.

Retenez la logique plutôt que la liste : ce qui sert à mettre en place le crédit se déduit, ce qui sert à acheter le bien ne se déduit pas. Un doute sur une ligne de facture se tranche avec cette question, quel que soit le montant.

Ces frais passent en entier parce qu'ils tombent avant la fixation de la valeur locative, donc dans le régime décrit juste au-dessus. Et ils ne se déduisent qu'une fois, l'année où vous les payez, contrairement aux intérêts qui reviennent chaque année. Ils n'entrent jamais dans le plafond des intérêts.

Une fois le logement disponible, un plafond par bande

Le plafond n'est pas fixe. Il est le plus élevé les premières années, puis il descend par paliers, la logique du législateur étant que les intérêts sont lourds au début d'un prêt. La grille se lit selon l'année où le logement est devenu disponible, celle où sa valeur locative a été fixée.

Les deux premières années, celle de la mise à disposition et la suivante, les intérêts passent en entier. Le plafond s'installe ensuite à 4 000 € par personne pendant quatre ans, puis descend jusqu'à 2 000 € par personne pour les logements les plus anciens.

Ces montants sont par personne du ménage, pas par foyer. Un couple imposé collectivement dispose donc du double, et chaque enfant qui vous ouvre droit à une modération d'impôt ajoute un plafond. Une famille avec deux enfants tient ainsi quatre fois le plafond de base sur un même logement.

Ce que la déduction vous fait gagner

Déduire des intérêts veut dire payer l'impôt sur un revenu plus petit. L'économie dépend donc de votre taux marginal, le taux qui frappe votre dernier euro gagné, et notre guide sur le taux marginal le chiffre ligne par ligne.

Ne confondez pas cette déduction avec les autres postes du logement. Les primes d'assurance et la prime unique du contrat qui couvre le solde restant dû ont leurs propres plafonds, dans un autre pot. Chacun se déclare à sa place.

Questions fréquentes

Le plafond change-t-il avec le temps, et depuis quelle date le compter ?

Il descend par paliers, et la date à compter est celle où le logement est devenu disponible, c'est-à-dire habitable et doté d'une valeur locative. Ce n'est pas la date de votre emménagement, ni celle de l'achat, ni celle du prêt. Compter depuis le mauvais événement peut vous placer d'une bande entière à côté.

Mon logement est en construction : la déduction s'arrête quand ?

La déduction intégrale s'arrête le jour où le logement devient habitable, même si vous n'y emménagez que plus tard. À partir de là vous entrez dans la grille des plafonds, qui laisse d'ailleurs la déduction entière l'année de la mise à disposition et la suivante.

Les frais de dossier et d'acte du prêt sont-ils déductibles ?

Oui, une seule fois, l'année où vous les payez. Les frais de dossier de la banque, l'acte d'ouverture de crédit et l'inscription hypothécaire sont des frais du prêt. L'acte d'achat du bien et les droits d'enregistrement, eux, ne se déduisent jamais pour votre habitation.