Quand la location coûte plus qu'elle ne rapporte : le déficit qui se compense

Vous louez un appartement 12 000 € par an, et sur la même année vous avez payé plus que ça en intérêts de prêt, en travaux et en charges. Sur le papier, la location vous a coûté de l'argent. Cette perte a pourtant une utilité fiscale précise : elle vient diminuer le reste de vos revenus, salaire compris, et donc votre impôt.

Un déficit locatif, c'est quoi

Quand vous mettez un bien en location, le fisc regarde le revenu net qu'il dégage : les loyers encaissés, moins les frais que vous avez le droit de retrancher. Si ces frais dépassent les loyers, le résultat est négatif. C'est un déficit. Les frais qui entrent en compte sont surtout les intérêts de votre prêt, les travaux d'entretien, la gérance, l'impôt foncier, les assurances, et l'amortissement du bâtiment dont nous parlons plus bas.

Ce déficit arrive souvent au début, quand le prêt est récent : les intérêts pèsent lourd les premières années, et une grosse facture de travaux peut faire basculer une année entière dans le rouge. Ce résultat négatif se déclare, et il vient réduire votre impôt de l'année.

La perte se compense avec vos autres revenus

Au Luxembourg, un déficit de location n'est pas enfermé dans sa catégorie. Il s'impute sur votre revenu global de l'année : vos loyers, mais aussi votre salaire, une pension, d'autres revenus. Le revenu imposable sur lequel on calcule votre impôt s'en trouve réduit d'autant.

Un exemple chiffré. Vous êtes salarié, votre bien locatif termine l'année avec un déficit de 4 000 €. Ce déficit vient se soustraire de l'ensemble de vos revenus avant le calcul de l'impôt. L'économie réelle dépend alors de votre taux marginal, le taux qui frappe votre dernier euro gagné : plus votre revenu est élevé, plus la même perte réduit votre impôt. Le montant exact dépend de l'ensemble de votre situation.

L'amortissement, la charge qu'on oublie

Parmi les frais déductibles, il y en a un qui ne sort pas de votre compte en banque : l'amortissement. C'est une déduction qui reconnaît que le bâtiment s'use avec le temps. Chaque année, vous déduisez un pourcentage de la valeur de construction, sans avoir rien déboursé cette année-là. C'est souvent lui qui transforme une location à l'équilibre en déficit déclarable.

Le calcul de base. On part du prix d'acquisition, on retire une part forfaitaire pour le terrain, qui lui ne s'use pas (20 % du prix), puis on applique le taux ordinaire de 2 % sur ce qui reste. Sur un bien acheté 300 000 €, cela donne 240 000 € de base, soit 4 800 € déductibles chaque année, sans dépense réelle.

Forfait ou frais réels : deux façons de compter

Pour vos frais, vous choisissez entre deux modes, l'un excluant l'autre.

Le forfait est simple mais souvent moins avantageux : l'amortissement et l'entretien dépassent vite son plafond, et les intérêts se déduisent de toute façon dans les deux modes. C'est pour ça qu'un propriétaire a en général intérêt à compter au réel. L'outil calcule le résultat du mode que vous choisissez, et rien ne vous empêche d'essayer les deux.

À ne pas confondre avec l'habitation que vous occupez

Attention à une confusion fréquente. Un bien que vous louez et un logement que vous habitez vous-même ne suivent pas les mêmes règles. Pour votre résidence principale, les intérêts de prêt se déduisent aussi, intégralement les toutes premières années puis dans la limite d'un plafond annuel par personne, mais il n'y a ni amortissement ni travaux à déduire : le déficit décrit ici n'existe pas pour elle. Le mécanisme du déficit décrit ici vaut pour un bien mis en location, pas pour celui où vous vivez.

Si c'est votre propre logement qui vous intéresse, le régime, le plafond et son calcul sont détaillés dans notre guide sur les intérêts du prêt de votre habitation. Un dernier point utile : quand la location dégage un résultat positif, une contribution dépendance de 1,4 % s'ajoute sur ce net ; un déficit, lui, n'y est pas soumis, puisqu'il n'y a pas de revenu positif à taxer.