Déficit locatif : la perte se déduit du salaire

Vous louez un appartement 12 000 € par an, et sur la même année vous avez payé plus que ça en intérêts de prêt, en travaux et en charges. Sur le papier, la location vous a coûté de l'argent. Cette perte a pourtant une utilité fiscale précise : elle vient diminuer le reste de vos revenus, salaire compris, et donc votre impôt.

Un déficit locatif, c'est quoi

Quand vous mettez un bien en location, le fisc regarde le revenu net qu'il dégage : les loyers encaissés, moins les frais que vous avez le droit de retrancher. Si ces frais dépassent les loyers, le résultat est négatif. C'est un déficit. Les frais qui entrent en compte sont surtout les intérêts de votre prêt, les travaux d'entretien, la gérance, l'impôt foncier, les assurances, et l'amortissement du bâtiment dont nous parlons plus bas.

Ce déficit arrive souvent au début, quand le prêt est récent : les intérêts pèsent lourd les premières années, et une grosse facture de travaux peut faire basculer une année entière dans le rouge. Ce résultat négatif se déclare, et il vient réduire votre impôt de l'année.

La perte se compense avec vos autres revenus

Au Luxembourg, un déficit de location n'est pas enfermé dans sa catégorie. Il s'impute sur votre revenu global de l'année : vos loyers, mais aussi votre salaire, une pension, d'autres revenus. Le revenu imposable sur lequel on calcule votre impôt s'en trouve réduit d'autant.

Un exemple chiffré. Vous êtes salarié, votre bien locatif termine l'année avec un déficit de 4 000 €. Ce déficit vient se soustraire de l'ensemble de vos revenus avant le calcul de l'impôt. L'économie réelle dépend alors de votre taux marginal, le taux qui frappe votre dernier euro gagné : plus votre revenu est élevé, plus la même perte réduit votre impôt. Le montant exact dépend de l'ensemble de votre situation.

Comment le net se calcule : la maison est ailleurs

Le calcul du revenu net lui-même, le choix entre frais réels et forfait, l'amortissement qui transforme souvent une location à l'équilibre en déficit déclarable : tout cela est le sujet de notre guide du revenu net d'un bien loué, sa seule maison. Cette page-ci s'occupe de ce qui se passe une fois le net connu : quand il est négatif, sur quoi la perte s'impute.

À ne pas confondre avec l'habitation que vous occupez

Attention à une confusion fréquente. Un bien que vous louez et un logement que vous habitez vous-même ne suivent pas les mêmes règles. Pour votre résidence principale, les intérêts de prêt se déduisent aussi, intégralement les toutes premières années puis dans la limite d'un plafond annuel par personne, mais il n'y a ni amortissement ni travaux à déduire : le déficit décrit ici n'existe pas pour elle. Le mécanisme du déficit décrit ici vaut pour un bien mis en location, pas pour celui où vous vivez.

Si c'est votre propre logement qui vous intéresse, le régime, le plafond et son calcul sont détaillés dans notre guide sur les intérêts du prêt de votre habitation. Un dernier point utile : quand la location dégage un résultat positif, une contribution dépendance de 1,4 % s'ajoute sur ce net ; un déficit, lui, n'y est pas soumis, puisqu'il n'y a pas de revenu positif à taxer.