Louer un bien : ce qui reste du loyer, frais déduits

Vous refaites une salle de bains, une toiture, une cuisine. La facture est la même que vous soyez propriétaire occupant ou bailleur, mais l'impôt ne la traite pas pareil. Sur un logement que vous louez, ces travaux allègent votre impôt. Sur celui que vous habitez, non. Voici la ligne de partage, et les quelques cas qui la nuancent.

Un bien loué : les travaux se déduisent

Quand vous louez un logement, vous déclarez les loyers encaissés, et vous en retranchez vos frais d'obtention : les dépenses engagées pour percevoir ce revenu. Les frais d'entretien, de réparation et de rénovation en font partie. Repeindre, remplacer une chaudière, refaire l'étanchéité : ces dépenses viennent en déduction des loyers, l'année où vous les payez.

S'y ajoutent les autres frais liés au bien : intérêts de l'emprunt, impôt foncier, frais de gérance, primes d'assurance, et l'amortissement du bâtiment. Le résultat, loyers moins frais, est ce qui entre dans votre revenu imposable. Si les frais dépassent les loyers, vous êtes en perte : c'est le sujet de notre guide sur le déficit foncier et sa compensation.

Deux façons de déduire vos frais de location

Pour un bien loué, vous avez le choix entre deux méthodes, exclusives l'une de l'autre chaque année :

Le forfait remplace à lui seul l'entretien et l'amortissement. Il est simple, mais souvent moins avantageux qu'une année où vous faites de gros travaux : ces années-là, les frais réels dépassent vite le forfait. À vous de comparer selon vos dépenses de l'année.

L'amortissement, en plus des travaux

En frais réels, vous déduisez aussi chaque année une part de la valeur du bâtiment : c'est l'amortissement. L'usure du bien se traduit en dépense sur votre déclaration, sans que vous ayez rien déboursé cette année-là. La base est le prix d'acquisition, dont on retire une quote-part de 20 % pour le terrain, qui, lui, ne s'use pas.

Des taux plus élevés existent pour le neuf récent ou la rénovation énergétique, avec leurs propres conditions. Ils sortent du cadre de ce guide : pour un cas précis, mieux vaut le chiffrer avec un conseiller.

Votre logement à vous : pas de déduction des travaux

Sur l'habitation que vous occupez, la logique s'inverse. Vous n'encaissez aucun loyer, donc il n'y a pas de revenu à réduire. Les frais d'entretien, de réparation et de rénovation de votre résidence principale ne sont pas déductibles de votre impôt sur le revenu. Refaire votre propre cuisine ne change rien à votre déclaration.

Le principal lien avec l'impôt reste les intérêts de votre prêt, un autre mécanisme, avec ses bandes et ses plafonds : notre guide sur les intérêts d'un prêt immobilier le détaille.

Airbnb et la courte durée : le même mécanisme, dès le premier euro

Louer un meublé pour quelques nuits par une plateforme ne change pas de mécanisme : il n'y a pas de seuil en dessous duquel un loyer de courte durée échapperait à l'impôt. Ce qui est imposé est le même revenu net que plus haut, recettes moins frais, déduits au réel ou au forfait décrits dans cette page ; sur une location de quelques jours, les frais se rapportent à la période où le bien est effectivement proposé. Un résultat négatif suit le mécanisme du déficit locatif, un résultat positif supporte la contribution dépendance de 1,4 %.

Le point qui décide de tout est la ligne de partage : tant que vous louez le logement meublé sans y ajouter de services, le revenu relève de la location de biens, celle de cette page. Dès que vous y greffez des prestations de type hôtelier, petit déjeuner servi, ménage pendant le séjour, fourniture du linge, réception des voyageurs, le fisc requalifie l'ensemble en bénéfice commercial, une autre catégorie de revenu, avec ses propres règles, qui peut supposer une affiliation sociale et une inscription. Le nettoyage entre deux séjours, à lui seul, ne suffit pas : c'est l'accumulation de services proches de l'hôtellerie qui déclenche la requalification, appréciée au cas par cas. Dans le doute, faites qualifier votre situation avant de déclarer.