Vous refaites une salle de bains, une toiture, une cuisine. La facture est la même que vous soyez propriétaire occupant ou bailleur, mais l'impôt ne la traite pas pareil. Sur un logement que vous louez, ces travaux allègent votre impôt. Sur celui que vous habitez, non. Voici la ligne de partage, et les quelques cas qui la nuancent.
Un bien loué : les travaux se déduisent
Quand vous louez un logement, vous déclarez les loyers encaissés, et vous en retranchez vos frais d'obtention : les dépenses engagées pour percevoir ce revenu. Les frais d'entretien, de réparation et de rénovation en font partie. Repeindre, remplacer une chaudière, refaire l'étanchéité : ces dépenses viennent en déduction des loyers, l'année où vous les payez.
S'y ajoutent les autres frais liés au bien : intérêts de l'emprunt, impôt foncier, frais de gérance, primes d'assurance, et l'amortissement du bâtiment. Le résultat, loyers moins frais, est ce qui entre dans votre revenu imposable. Si les frais dépassent les loyers, vous êtes en perte : c'est le sujet de notre guide sur le déficit foncier et sa compensation.
Deux façons de déduire vos frais de location
Pour un bien loué, vous avez le choix entre deux méthodes, exclusives l'une de l'autre chaque année :
| Méthode | Ce qu'elle couvre | Condition |
|---|---|---|
| Frais réels | Chaque dépense justifiée : travaux, entretien, gérance, assurances, amortissement | Toujours possible, sur pièces |
| Forfait | 35 % des loyers, au maximum 2 700 € par bien et par an | Bâtiment achevé depuis au moins 15 ans |
Forfait et plafond des revenus 2025, tels qu'ils sont codés dans le moteur du site (art. 105 et 107 LIR). Les intérêts d'emprunt restent déductibles en plus du forfait.
Le forfait remplace à lui seul l'entretien et l'amortissement. Il est simple, mais souvent moins avantageux qu'une année où vous faites de gros travaux : ces années-là, les frais réels dépassent vite le forfait. À vous de comparer selon vos dépenses de l'année.
L'amortissement, en plus des travaux
En frais réels, vous déduisez aussi chaque année une part de la valeur du bâtiment : c'est l'amortissement. L'usure du bien se traduit en dépense sur votre déclaration, sans que vous ayez rien déboursé cette année-là. La base est le prix d'acquisition, dont on retire une quote-part de 20 % pour le terrain, qui, lui, ne s'use pas.
Des taux plus élevés existent pour le neuf récent ou la rénovation énergétique, avec leurs propres conditions. Ils sortent du cadre de ce guide : pour un cas précis, mieux vaut le chiffrer avec un conseiller.
Votre logement à vous : pas de déduction des travaux
Sur l'habitation que vous occupez, la logique s'inverse. Vous n'encaissez aucun loyer, donc il n'y a pas de revenu à réduire. Les frais d'entretien, de réparation et de rénovation de votre résidence principale ne sont pas déductibles de votre impôt sur le revenu. Refaire votre propre cuisine ne change rien à votre déclaration.
Le principal lien avec l'impôt reste les intérêts de votre prêt : ils se déduisent intégralement l'année où le logement est mis à votre disposition et l'année suivante, puis dans une limite annuelle qui dépend du nombre d'années écoulées depuis cette mise à disposition et de la taille du ménage. C'est un autre mécanisme, détaillé dans notre guide sur les intérêts d'un prêt immobilier.
Bien loué ou habitation occupée, l'effet des travaux sur votre impôt n'est pas le même. L'outil range chaque dépense au bon endroit et calcule votre revenu locatif net en direct.
Sources
- ACD : immeuble donné en location (frais d'obtention, forfait, amortissement)
- ACD : habitation personnelle du propriétaire (frais non déductibles, déduction des intérêts)
- LIR, texte coordonné au 1er janvier 2025 (art. 105 : frais d'obtention)
Article pédagogique, vérifié à la date indiquée. Il ne constitue ni un conseil fiscal ni un conseil en investissement : votre situation peut différer des exemples.