Un logement en construction : des intérêts intégralement déductibles jusqu'à l'emménagement

Votre maison sort de terre, vous remboursez déjà le prêt, mais vous habitez encore ailleurs. Ces intérêts que vous payez avant d'avoir posé le premier carton, vous pouvez les déduire. Et pas à moitié : tant que le logement n'est pas habitable, ils passent en entier, sans le plafond qui s'appliquera plus tard.

Avant l'emménagement, un autre régime

Une fois votre logement disponible, les intérêts de votre prêt suivent une grille de plafonds qui dépend de l'année où il l'est devenu. C'est la règle de l'habitation occupée.

Pendant la construction, vous n'êtes pas encore dans ce cas. Le logement n'est pas disponible : personne n'y vit, la valeur locative n'est pas fixée. Le fisc traite alors ces intérêts comme une perte de location, c'est-à-dire une charge qui vient en déduction de votre revenu imposable. Et cette perte n'est soumise à aucun plafond. Vous déduisez la totalité des intérêts payés dans l'année, quel que soit leur montant.

Ce que « pas encore disponible » veut dire

La date qui fait basculer d'un régime à l'autre est celle où le logement devient habitable, pas la date où vous avez conclu le prêt ni celle de l'achat du terrain. Une construction neuve, un achat en état futur d'achèvement, un logement en rénovation lourde inhabitable : tant que vous ne pouvez pas y emménager, vous êtes dans la phase de déduction intégrale.

Le jour où le logement devient habitable, vous changez de régime, même si vous n'emménagez que plus tard. Les intérêts payés à partir de ce moment suivent la grille des plafonds par date de disponibilité. Une même année de transition peut donc se couper en deux : la partie avant la disponibilité en perte de location, la partie après dans la rubrique de l'habitation occupée, où, pour les années d'imposition 2024 et 2025, la grille laisse d'ailleurs la déduction entière les deux premières années.

Les frais de financement comptent aussi

La déduction ne se limite pas aux intérêts du tableau d'amortissement. Les frais de financement liés à la mise en place du prêt entrent également en compte, par exemple l'acte d'ouverture de crédit ou la commission bancaire. Avant la fixation de la valeur locative, ces frais sont eux aussi déductibles en entier.

Où cela se déclare

Ces intérêts ne vont pas dans la case de l'habitation occupée. Ils se portent avec les revenus de location, sur la ligne qui reçoit un résultat négatif : vous n'avez pas de loyer puisque le logement n'est pas encore le vôtre à habiter, seulement des charges, donc un déficit. Ce déficit vient réduire votre revenu global.

Une fois que vous emménagez, vous basculez vers le régime de l'habitation occupée. Le mécanisme, les plafonds par ancienneté et le fait que chaque personne du ménage a son propre plafond sont détaillés dans notre guide sur les intérêts du prêt de l'habitation occupée.

Ce que la déduction vous fait réellement gagner dépend de votre taux marginal, le taux qui frappe votre dernier euro de revenu. Plus il est élevé, plus la même déduction pèse. Notre guide sur le taux marginal chiffre ce mécanisme.