L'année de l'achat : les frais de dossier et d'acte du prêt, déductibles une seule fois

L'année où vous achetez, votre relevé de banque et votre acte notarié se remplissent de lignes de frais. Une partie de ces frais se déduit de votre revenu imposable, une seule fois, l'année où vous les payez. L'autre partie ne se déduit pas du tout. Tout tient à une distinction simple.

Les frais du prêt d'un côté, ceux du bien de l'autre

Quand vous financez votre logement, vous payez deux familles de frais qui n'ont rien à voir. D'abord les frais liés au prêt : les frais de dossier de la banque, l'acte notarié d'ouverture de crédit, l'inscription hypothécaire qui garantit le prêt. Ensuite les frais liés à l'achat du bien lui-même : les droits d'enregistrement et l'acte notarié de vente, ce qu'on appelle souvent les frais de notaire.

Seuls les premiers vous intéressent côté impôt. Les frais du prêt sont des frais de financement, traités comme des frais d'obtention au même titre que les intérêts. Les frais d'acquisition du bien, eux, ne se déduisent pas quand il s'agit de votre habitation. C'est la confusion la plus fréquente sur cette ligne de la déclaration.

Ce qui se déduit, ce qui ne se déduit pas

Retenez la logique plutôt que la liste : tout ce qui sert à mettre en place le crédit se déduit, tout ce qui sert à acheter le bien ne se déduit pas. Un doute sur une ligne de facture se tranche avec cette question, quel que soit le montant.

Une déduction ponctuelle, à ne pas confondre avec les intérêts

Les intérêts de votre prêt reviennent chaque année, tant que vous remboursez, et ils suivent une grille de plafonds selon le temps écoulé depuis que le logement est à votre disposition. Les frais du prêt, eux, se paient et se déduisent une fois, au démarrage. Deux mécanismes différents sur le même crédit, à ne pas mélanger dans votre tête au moment de remplir la déclaration.

Pourquoi ces frais passent en entier, sans plafond ? Parce qu'ils tombent avant que le fisc fixe la valeur locative de votre logement, cette valeur forfaitaire à partir de laquelle démarre le régime de l'habitation occupée. Vous les payez au moment de l'achat et de la mise en place du crédit, c'est-à-dire avant d'occuper les lieux. À ce stade, votre prêt est traité comme une charge en perte de location, et les frais de financement s'y déduisent intégralement, une seule fois.

Une fois la valeur locative fixée et le logement occupé, la règle change. Seuls les intérêts débiteurs restent déductibles, en entier les deux premières années, puis dans la limite du plafond de la grille. Les frais du prêt, eux, sont déjà passés une bonne fois : ils n'entrent jamais dans ce plafond des intérêts et ne reviennent pas les années suivantes. C'est toute la différence entre les deux lignes de votre crédit.

Ce même régime avant fixation de la valeur locative s'applique quand le logement n'est pas encore habitable, construction ou achat sur plan : intérêts et frais du prêt de cette période se déduisent en entier, en perte de location. Notre guide sur les intérêts d'un logement en construction expose ce cas en détail. Et pour le plafond qui s'applique aux intérêts une fois le logement occupé, voyez notre guide sur les intérêts du prêt de l'habitation.

Où trouver ces montants et les reporter

Les frais de dossier figurent sur votre offre de prêt ou le décompte de la banque. Les frais d'acte d'ouverture de crédit et d'inscription hypothécaire figurent sur le décompte de votre notaire, sur une ligne distincte de celle de l'achat du bien. Gardez ces justificatifs : c'est l'année de l'achat que vous les faites valoir, et une seule fois.