Vous revendez un appartement mis en location, ou la petite maison de campagne qui n'est pas votre logement principal, et elle vaut plus cher qu'à l'achat. Contrairement à votre résidence principale, ce gain-là est imposable. Ce qui décide du montant, c'est le temps pendant lequel vous avez détenu le bien.
Un bien qui n'est pas votre résidence principale est imposable
Le point de départ : la revente de votre résidence principale, celle que vous habitez, est exonérée d'impôt. Nous la traitons dans un guide à part. Tout autre bien immobilier de votre patrimoine privé, une résidence secondaire ou un logement mis en location, suit un régime différent. Le gain réalisé à la vente, la plus-value, entre alors dans votre revenu imposable. La plus-value, c'est la différence entre le prix de vente et le prix payé à l'achat, une fois ce dernier réévalué (nous y revenons).
À partir de là, deux régimes existent, et c'est la durée de détention qui range votre vente dans l'un ou dans l'autre.
La durée de détention range votre vente dans un régime
Si vous vendez peu de temps après avoir acheté, le gain est un bénéfice de spéculation (article 99bis de la loi sur l'impôt sur le revenu). Il s'ajoute à vos autres revenus de l'année et il est imposé à votre taux normal, celui du barème progressif, qui monte jusqu'à 42 % sur la tranche la plus haute. Si vous vendez après une détention plus longue, le gain devient une plus-value de cession (article 99ter) et bénéficie d'un taux réduit.
En régime permanent, le seuil qui sépare les deux est fixé à 5 ans de détention. En dessous, c'est la spéculation au taux plein ; au-delà, c'est la plus-value de cession au taux réduit. Ce seuil de cinq ans vaut pour les ventes signées depuis le 1er juillet 2025 ; pour les ventes antérieures, la limite était de deux ans (nous y revenons).
Le seuil a changé au 1er juillet 2025 : deux ans avant, cinq ans depuis
Ce seuil de cinq ans est récent. Pour toute vente signée jusqu'au 30 juin 2025, donc aussi en 2023 et en 2024, la limite était de deux ans : au-delà de deux ans de détention, le gain était déjà une plus-value de cession au taux réduit. Pour les ventes réalisées du 1er janvier 2024 au 30 juin 2025, ce taux réduit était en plus ramené au quart du taux global, soit au maximum 10,5 %. C'est de là que vient l'idée d'un seuil « à deux ans ».
Avant l'impôt : la réévaluation et l'abattement
Pour la plus-value de cession, le gain imposable n'est pas la simple différence entre les deux prix. Le prix d'achat est d'abord réévalué : on le multiplie par un coefficient qui tient compte de l'érosion de la monnaie depuis l'acquisition, ce qui réduit d'autant le gain taxable. Ces coefficients figurent sur le modèle 700, le formulaire dédié aux plus-values immobilières. Les frais et certains travaux viennent aussi en déduction.
Ensuite s'applique un abattement décennal : une part de la plus-value échappe à l'impôt, à hauteur de 50 000 € par personne, portée à 100 000 € pour un couple imposé collectivement, sur une période de dix ans. Si vous avez déjà utilisé cet abattement lors d'une vente des dix années précédentes, il est réduit d'autant. C'est l'article 130 de la loi. Réévaluation et abattement ne valent que pour la plus-value de cession : un bénéfice de spéculation se calcule sans l'un ni l'autre.
La vente se déclare sur le modèle 700, dont le résultat est ensuite reporté dans votre déclaration d'impôt. L'administration constate le calcul à partir de ce que vous déclarez.
Ne pas confondre avec votre logement principal
Toute cette mécanique ne concerne que les biens autres que votre résidence principale. Celle que vous habitez reste exonérée à la revente, sans condition de durée. Le détail des conditions d'occupation est dans notre guide sur la vente de la résidence principale. Et tant que vous louez le bien, ce sont les revenus locatifs qui vous occupent chaque année, avec leurs propres règles de déduction.
Les montants en jeu à la revente d'un bien immobilier sont rarement anodins, et le calcul dépend de votre durée de détention exacte, de la date de vente, des travaux déductibles et des abattements déjà utilisés. C'est typiquement une situation où quelques questions posées avant de vendre, plutôt qu'après, changent le résultat.
La plus-value d'un bien locatif ou secondaire ne passe pas par l'outil, mais votre déclaration de l'année, elle, si. Et sur une vente à fort enjeu, un point avec un conseiller avant de vendre évite les mauvaises surprises.
Sources
- ACD : vente d'un immeuble bâti ou non bâti (plus-values, art. 99bis / 99ter, demi-taux, abattement décennal)
- Guichet.lu : déclarer la vente ou l'échange d'un bien immobilier (modèle 700)
- LIR, texte coordonné au 1er janvier 2025 (art. 99bis : spéculation ; art. 99ter : plus-value de cession ; art. 130 : abattement ; art. 131 : demi-taux global)
Article pédagogique, vérifié à la date indiquée. Il ne constitue ni un conseil fiscal ni un conseil en investissement : votre situation peut différer des exemples.